Il giornale delle Associazioni

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venerdì 31 ottobre 2014

Osservazioni di un mediatore creditizio sulla situazione dei mutui



di Alexis Bardi

Come ormai tutti sappiamo le banche in questo periodo hanno ridotto notevolmente lo spread applicato ai mutui prima casa (e di conseguenza, anche se un po’ meno, quello sul resto delle finalità).
Ad oggi troviamo spread che partono dall’1,95% al 2,30%.

OSSERVAZIONI:
1) La diminuzione di spread incide solamente su compravendite con un LTV (percentuale di intervento) del 50% massimo sul prezzo dichiarato.
2) Le altre trattative che presentano un LTV tra il 60% e l’80% sono regolate da spread che oscilla tra il 2,50% e il 2,90%.

La variazione di spread dipende anche dalla durata dell’operazione di mutuo.
La diminuzione di spread sta generando una convinzione abbastanza diffusa e non smentita dagli istituti di credito di una “riapertura dei rubinetti”  come chiamata in gergo bancario.
In realtà questa mossa servirà per immettere (si spera) nuova clientela sul mercato “MA I CRITERI DI APPROVAZIONE DELLE PRATICHE RIMARRANNO INALTERATI”.

ESEMPIO: 
Il sig. Mario Rossi e moglie che 6 mesi fa hanno richiesto un mutuo al tasso del 3% e che gli è stato rifiutato per insufficienza di reddito se oggi si presentano in banca per richiedere un mutuo al tasso del 2,30% avrebbero lo stesso identico problema (a meno che la differenza di tasso non abbia abbattuto notevolmente la rata mensile).

Questo non vuole essere un esempio per smorzare gli entusiasmi anche perché il mercato immobiliare sicuramente lo vivete come o più di me, ma spiegare realmente cosa stà accadendo in modo da affrontare con coscienza  il lavoro che da domani spero arriverà.

Articolo di Massimo Gabelli

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I Fondi interprofessionali: descrizione


di Alexis Bardi






I Fondi sono stati creati per garantire la formazione continua a tutti i lavoratori DIPENDENTI. Ogni Azienda (dei circa 4 milioni operanti in Italia) obbligatoriamente ogni mese nei versamenti all'INPS, nella quota dell' 1,61% legata al fondo per la disoccupazione ricomprende lo 0,30% del monte salario per la formazione.

Tutte le aziende, indipendentemente dal numero di addetti (da 1 a x) e dal ruolo (dirigente, quadro, impiegato, operaio) versa lo 0,30.
Questa massa di denaro vale molti milioni (attualmente oltre 700 milioni di euro l'anno), ma in questo momento di difficoltà molte aziende o non versano, ovvero ritardano, ovvero rateizzano i versamenti INPS (nella loro interezza, in quanto il versamento stesso non può essere parcellizzato)
I fondi sono Enti bilaterali, nati cioè dall'accordo tra una parte datoriale ed una sindacale. Al momento sono operativi 19 Fondi, ai quali può aderire volontariamente ogni azienda indipendentemente dal settore merceologico di appartenenza. Esistono tre Fondi che curano la formazione dei soli dirigenti, mentre gli altri curano quella delle altre tre categorie, ma è stato chiarito che anche questi fondi possono iscrivere i dirigenti ed infatti almeno 2 lo stanno facendo.



Non tutti conoscono i fondi ed infatti i dati ufficiali ci dicono che il 53% delle Aziende non aderiscono ad alcun fondo, la maggior parte perché ne ignorano l'esistenza.


Le aziende aderiscono al Fondo, ripeto, volontariamente, attraverso una adesione esplicita che viene fatta, normalmente da chi gestisce le "buste paga", quindi o il Consulente del lavoro oppure dal commercialista. In molti casi (circa il30% del 43% che aderisce) l'azienda non sa di aderire ad un fondo in quanto l'iscrizione viene fatta dal gestore delle paghe in maniera autonoma. 
L'INPS, in base alle adesioni effettuate dalle aziende riversa ad ogni singolo fondo i contributi di spettanza. Quindi, ad esempio se ad un Fondo aderiscono 300.000 lavoratori, ad esso ogni anno verranno versati tra i 9 e i 12 milioni di euro (stima molto restrittiva, ma utile a capire il meccanismo visto che per ogni lavoratore si considerano, l'un per l'altro, circa 40 euro l'anno). Questo conteggio sarebbe giusto se tutti versassero il dovuto, ma ora per le difficoltà in essere, vale quanto i premessa.



L'erogazione della formazione avviene attraverso vari meccanismi che vanno dai bandi, ai progetti ai vaucher a seconda delle modalità adottate dai fondi stessi.
Queste modalità incidono sui tempi di erogazione della formazione. Infatti operando per bandi i tempi tra la presentazione e l'erogazione variano tra i 16 ed i 20 mesi (questi sono dati empirici ed estremamente variabili); operando per progetto i tempi si riducono ad un massimo di 6 mesi, mentre per i vaucher, trattandosi di erogazioni ad personam, i tempi non son definibili a priori pur risultando molto corti.
Su questo aspetto ci sarebbe moltissimo da dire per meglio comprendere i meccanismi, tant'è che un nostro Associato esperto di fondi, operando in vari di essi, ha scritto addirittura un libro.
Va detto che ogni fondo ha delle caratteristiche e che noi di FMM abbiamo fatto una scelta di campo, pur operando, per favorire la formazione dei nostri colleghi, con molti fondi.



Riteniamo che l'obiettivo da perseguire sia la velocità di erogazione e la costruzione del progetto formativo legato alle reali esigenze soprattutto delle aziende.


Articolo scritto da Vincenzo Acquaviva Presidente FMM
v.acquaviva1@virgilio.it



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Acquisizioni e Fusioni-Compravendita di Aziende Merger & Acqusition Contratto W&I-LBO

di Alexis Bardi


Il trasferimento di rischio ottimale per una garanzia dell' investimento fatto

Questo "contratto" garantisce il rischio sotteso alle operazioni di compravendita di azienda: copertura a “specchio” delle dichiarazioni e garanzie rilasciate dal venditore al compratore a fronte dell’avvenuta operazione.
Cosa stanno affrontando le Società in questo periodo?
         Incertezza e Crisi Economica;
         Difficoltà a reperire liquidità;
         Aumento delle cessioni di Aziende e Rami di Aziende;
         Aumento di acquisti “a saldo” di Aziende Italiane da parte di Investitori Esteri;
         Aumento della litigiosità (p.es. mancati pagamenti di fornitori, insolvenza);
         Richiesta di maggiore serenità di entrata/uscita in Compravendita aziendale.
Il contratto W&I e LBO

Il contratto W&I viene stipulato quando esiste un contratto di compravendita ove esistono chiaramente un compratore (seller) ed un venditore (buyer). Tale contratto di compravendita viene denominato SPA. E’ normale che nella trattativa il seller chieda al buyer determinate garanzie e viceversa. Lo SPA, pertanto,  subisce, dalla prima stesura, modifiche a seconda delle esigenze dell'una o dell'altra parte .
Non è possibile iniziare una trattativa di questa natura (W&I) senza che ci sia la bozza dello SPA, come non è possibile garantire con lo stesso assicuratore le due parti. Occorre pertanto che le parti che richiedono la garanzia, sia il seller che il buyer, stipulino con due SOCIETA' distinte il contratto.
Le società che attualmente coprono questi rischi nel panorama mondiale sono: AIG, ACE, CHUBBS, THE HARFORTH ed ALCUNI COMITATI DI SOTTOSCRIZIONE DEI LLOYDS DI LONDRA.
Se il seller chiede pertanto delle garanzie al buyer, la procedura "normale" prevede che il buyer rilasci al seller delle fideiussioni bancarie a garanzia; ma è risaputo che, se la cifra richiesta fosse, per es.,  € 5.000.000,00, il buyer per ottenerla deve obbligatoriamente vincolare titoli, denaro, obbligazioni, ecc… alla banca emittente la garanzia e cioè fisicamente deve versare soldi in caso di titoli, denaro, obbligazioni con le relative conseguenze di perdità di capacità di liquidità.
Cosa fa dunque il contratto W&I ? Praticamente SOSTITUISCE LE GARANZIE BANCARIE CON UN CONTRATTO DI ASSICURAZIONE che pertanto non prevede il blocco titoli, fidejussioni, ecc… , ma solamente un premio, oltretutto detraibile come costo aziendale. E' LA COPIA SPECULARE DELLO SPA e cioè si prende lo SPA e in accordo con la compagnia, i legali delle parti "Trasformano" lo SPA in polizza, e una volta redatto il contratto dai legali delle parti corredato dalla due diligence, che viene controllata e rifatta da uno studio legale beneviso dalla compagnia e si procede.
L’opportunità offerta dai contratti W&I
  1. Il contratto proposto, in uno scenario “critico” rappresenta una alternativa per reperire capitali freschi/liquidità;
  2. Offre, inoltre, una tutela di tutte le responsabilità, sia del venditore, sia del compratore, del rischio derivante dal contratto di Cessione-Acquisto;
  3. Copertura bilaterale Seller/Buyer;
  4. Capitale sempre disponibile per effettuare nuove operazioni di M&A;
  5. La copertura qui offerta garantisce certezza e copre il rischio imprenditoriale nel valutare gli Assets di futuri investimenti.

Il contratto W&I - Principali Esclusioni

1  Fatti noti (cioè le circostanze che sono emerse nella disclosure letter o dalla due diligence del buyer);
2  Multe e ammende non assicurabili per legge;
3  Garanzie relative ad eventi che si concretizzeranno in un momento futuro (forward looking statements

Cosa non copre la W&I ? I FATTI NOTI.

Esiste anche per questo problema la soluzione con un contratto chinato LITIGATION BY OUT (LBO) che copre i fatti noti.
Il contratto LBO-Litigation Buy-out

Trasferimento del rischio derivante dall’incertezza dell’esito di una causa pendente:
La causa si contestualizza nell’ambito di un’operazione di compravendita aziendale ostacolando il processo di vendita;
La copertura viene creata ad hoc sulla base del rischio concreto.

Processo di quotazione

  1.  Richiesta iniziale
  2. Analisi del rischio
  3. Rilascio quotazione non vincolante
  4. Coinvolgimento di avvocati esterne
  5. Rilascio quotazione definitiva           Eventuali Modifiche
  6. Negoziazione copertura                    Eventuali Modifiche
  7. Contratto Finale                                Eventuali Modifiche
  8. Chiusura operazione

Dalla richiesta iniziale alla chiusura operazione passano circa 14 giorni.


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